Gleiche Miete wie der Vormieter — und trotzdem zu teuer? Die versteckte Mieterhöhung über den Referenzzinssatz

«Die Miete wurde ja gar nicht erhöht, also kann ich auch nichts anfechten.» Dieser Gedanke ist weit verbreitet — und oft falsch. Denn eine der häufigsten Konstellationen, in denen sich eine Anfechtung des Anfangsmietzinses lohnt, ist gerade die scheinbar unveränderte Miete: Der neue Mietzins entspricht auf den Franken genau der Vormiete, aber der hypothekarische Referenzzinssatz ist seither gesunken. Was harmlos aussieht, ist in Wahrheit eine versteckte Mieterhöhung.

Wie der Referenzzinssatz Ihre Miete bestimmt

Der Referenzzinssatz des Bundes ist eine der zentralen Berechnungsgrundlagen für Wohnungsmieten in der Schweiz. Sinkt er, haben Mieterinnen und Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung; steigt er, darf der Vermieter erhöhen. Pro Viertelprozent Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich rechnerisch ein Senkungsanspruch von rund drei Prozent der Nettomiete.

Und genau hier liegt der Haken beim Mieterwechsel: Hat die Vormieterin nie eine Senkung verlangt, obwohl der Referenzzinssatz während ihrer Mietdauer gesunken ist, war schon ihre Miete rechnerisch zu hoch. Übernimmt der neue Mieter diese Miete unverändert, übernimmt er auch das verpasste Senkungspotenzial — und der Vermieter kassiert die Differenz weiter.

Ein Beispiel aus der Praxis

Die Vormieterin zahlte 2'500 Franken netto, vereinbart bei einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent. Eine Senkung hat sie nie beantragt. Sie unterschreiben nun einen Vertrag über dieselben 2'500 Franken — aber der Referenzzinssatz liegt inzwischen bei 1,25 Prozent. Rechnerisch stünde Ihnen eine um rund sechs Prozent tiefere Miete zu, also etwa 150 Franken weniger pro Monat oder 1'800 Franken pro Jahr. Kommt noch dazu, dass der Vermieter bei einem künftigen Wiederanstieg des Referenzzinssatzes erhöhen darf, zahlen Sie im Ergebnis doppelt.

Genau wegen solcher Fälle wurde die Formularpflicht verschärft: Seit dem 1. Oktober 2025 muss das amtliche Formular zum Anfangsmietzins in den Formularpflicht-Kantonen auch angeben, auf welchem Referenzzinssatz die Vormiete beruhte. Damit können Sie die versteckte Erhöhung erstmals schwarz auf weiss erkennen — ein Blick auf das Formular genügt.

Wann Sie anfechten können

Der Anfangsmietzins kann angefochten werden, wenn er missbräuchlich ist und eine der Voraussetzungen von Art. 270 OR erfüllt ist: Entweder wurden Sie durch eine persönliche oder familiäre Notlage oder durch die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gedrängt — was in Regionen mit Wohnungsnot wie Zürich, Genf oder Basel regelmässig der Fall ist —, oder der Mietzins wurde gegenüber der Vormiete erheblich erhöht. Die versteckte Erhöhung über den gesunkenen Referenzzinssatz kann dabei eine Rolle spielen: Massgeblich ist nicht nur der nominale Betrag, sondern die korrekt an die aktuellen Kostenstände angepasste Vormiete. In Kantonen mit Formularpflicht wird die Wohnungsknappheit zudem als gegeben betrachtet — dort müssen Sie die Marktlage nicht separat nachweisen.

Die Frist läuft ab der Schlüsselübergabe

Wie bei jeder Anfechtung des Anfangsmietzinses gilt: Sie haben 30 Tage ab Übernahme der Wohnung, um bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft die Herabsetzung zu verlangen. Das Verfahren ist kostenlos, anwaltsfrei möglich und endet häufig mit einem Vergleich. Wer die Frist verstreichen lässt, akzeptiert den Mietzins — inklusive der versteckten Erhöhung.

Fazit: Vergleichen Sie nicht nur Franken, sondern auch Zinssätze

Schauen Sie beim Einzug nicht nur, ob die Miete höher ist als die Vormiete. Prüfen Sie auch, bei welchem Referenzzinssatz die Vormiete festgelegt wurde und wo der Satz heute steht. Liegt er tiefer, zahlen Sie möglicherweise Monat für Monat zu viel — ohne es zu merken. Der kostenlose Check von Mieterengel berücksichtigt genau solche Konstellationen und sagt Ihnen in drei Minuten, ob sich eine Anfechtung für Sie lohnt.

Dieser Artikel ist ein Informationsangebot und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.