Der Vormieter zahlte 1'800 Franken, Sie zahlen 2'400: Wann sich die Anfechtung des Anfangsmietzinses lohnt

Sie haben endlich eine Wohnung gefunden, den Vertrag unterschrieben und die Schlüssel erhalten. Dann der Blick auf das amtliche Formular oder ein Gespräch mit der Vormieterin: Die Miete wurde beim Mieterwechsel um mehrere hundert Franken erhöht — ohne dass an der Wohnung etwas gemacht wurde. Genau diese Situation ist der häufigste und aussichtsreichste Fall für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses.

Was hinter dem Mietzinssprung steckt

Bei einem Mieterwechsel nutzen viele Vermieter die Gelegenheit, die Miete deutlich anzuheben. Rechtlich ist das aber nicht beliebig möglich: Nach Schweizer Mietrecht darf der Vermieter mit der Wohnung keinen übersetzten Ertrag erzielen (Art. 269 OR). Eine kräftige Erhöhung beim Mieterwechsel ist nur zulässig, wenn sie sich begründen lässt — etwa durch wertvermehrende Investitionen, gestiegene Kosten oder weil die bisherige Miete deutlich unter dem orts- und quartierüblichen Niveau lag. Wurde die Wohnung einfach neu ausgeschrieben und der Preis dem angespannten Markt angepasst, ist der neue Mietzins oft missbräuchlich.

Die 10-Prozent-Schwelle: Das Bundesgericht stärkt Mietern den Rücken

Besonders wichtig ist ein Grundsatzentscheid des Bundesgerichts aus dem Jahr 2021 (BGE 147 III 431): Wird der Anfangsmietzins gegenüber der Vormiete massiv erhöht — als Faustregel gilt eine Erhöhung von deutlich mehr als 10 Prozent — spricht eine Vermutung dafür, dass der neue Mietzins missbräuchlich ist. Das kehrt die Beweislast faktisch um: Nicht Sie müssen als Mieterin oder Mieter im Detail beweisen, dass die Miete zu hoch ist, sondern der Vermieter muss darlegen, dass er trotz der Erhöhung keinen übersetzten Ertrag erzielt. Kann er das nicht, wird die Miete herabgesetzt — in krassen Fällen sogar unter das Niveau der Vormiete.

Ein Rechenbeispiel: Die Vormieterin zahlte 1'800 Franken netto, Sie zahlen 2'400 Franken. Das ist eine Erhöhung um 33 Prozent. Ohne nachvollziehbare Begründung des Vermieters stehen Ihre Chancen in einem Anfechtungsverfahren sehr gut. Bei einer Herabsetzung um 400 Franken pro Monat sparen Sie 4'800 Franken pro Jahr — und das für die gesamte Mietdauer.

Woher weiss ich, was der Vormieter bezahlt hat?

In den Kantonen mit Formularpflicht (aktuell unter anderem Zürich, Genf, Basel-Stadt, Bern, Luzern, Zug, Freiburg sowie Teile der Kantone Waadt und Neuenburg) muss Ihnen der Vermieter die Vormiete auf einem amtlichen Formular offenlegen. Sie finden die Zahl also direkt in Ihren Vertragsunterlagen. In Kantonen ohne Formularpflicht haben Sie als neue Mieterschaft trotzdem das Recht zu erfahren, wie viel Ihre Vorgänger bezahlt haben — fragen Sie beim Vermieter oder direkt bei der Vormieterschaft nach, am besten schriftlich.

Die entscheidende Hürde: 30 Tage Frist

So gut die Ausgangslage auch ist — sie nützt nichts, wenn Sie die Frist verpassen. Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung (in der Regel die Schlüsselübergabe) bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft eingereicht werden. Danach gilt der Anfangsmietzins als akzeptiert und kann nur noch unter deutlich engeren Voraussetzungen angepasst werden.

Wichtig zu wissen: Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos, und der Vermieter darf Ihnen wegen einer Anfechtung nicht kündigen — nach einem Schlichtungsverfahren gilt sogar ein dreijähriger Kündigungsschutz. Viele Verfahren enden zudem mit einem Vergleich, ohne dass es je zu einem Gerichtsprozess kommt.

Fazit: Bei einem deutlichen Aufschlag lohnt sich die Prüfung fast immer

Wenn Ihre Miete deutlich über der Vormiete liegt und der Vermieter dafür keinen nachvollziehbaren Grund nennt, gehören Sie zu den Fällen mit den besten Erfolgsaussichten. Entscheidend ist, dass Sie schnell handeln. Mit dem kostenlosen Check von Mieterengel finden Sie in drei Minuten heraus, ob sich eine Anfechtung in Ihrer Situation lohnt — bevor die 30-Tage-Frist abläuft.

Dieser Artikel ist ein Informationsangebot und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.