Kein Formular, keine Begründung? Warum Formfehler des Vermieters Ihre stärkste Karte sein können

Viele Mieterinnen und Mieter glauben, eine Anfechtung des Anfangsmietzinses sei nur dann erfolgreich, wenn sie mit komplizierten Renditeberechnungen beweisen können, dass die Miete zu hoch ist. Dabei scheitern Vermieter in der Praxis erstaunlich oft an etwas viel Einfacherem: an der Form. Wer in einem Kanton mit Formularpflicht wohnt, sollte seine Vertragsunterlagen deshalb genau anschauen — Formfehler des Vermieters können dazu führen, dass der Mietzins gar nicht gültig vereinbart wurde.

Was die Formularpflicht verlangt

In mehreren Kantonen mit Wohnungsknappheit — derzeit unter anderem Zürich, Genf, Basel-Stadt, Bern, Luzern, Zug und Freiburg sowie bestimmte Bezirke und Gemeinden der Kantone Waadt und Neuenburg — muss der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen (Art. 270 Abs. 2 OR). Dieses Formular muss insbesondere enthalten: den bisherigen Mietzins der Vormieterschaft, die Berechnungsgrundlagen der bisherigen Miete — also den damals geltenden Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise — sowie bei einer Erhöhung eine klare, nachvollziehbare Begründung. Seit dem 1. Oktober 2025 ist ausdrücklich vorgeschrieben, dass auch der Referenzzinssatz ausgewiesen wird, auf dem die Vormiete beruhte. Zudem muss das Formular Sie auf Ihr Anfechtungsrecht und die zuständige Schlichtungsbehörde hinweisen.

Die typischen Fehler in der Praxis

Die häufigsten Konstellationen, die wir immer wieder sehen: Das Formular fehlt ganz. Es wird erst Wochen nach dem Einzug nachgereicht. Die Vormiete oder die Kostenstände sind nicht ausgefüllt. Die Erhöhung wird gar nicht begründet oder nur mit einer Leerformel wie «Anpassung an die Marktverhältnisse». Oder der Vermieter verwendet ein altes Formular, das den seit Oktober 2025 zwingenden Hinweis auf den bisherigen Referenzzinssatz nicht enthält. Jeder dieser Fehler kann rechtlich gravierende Folgen für den Vermieter haben.

Die Folge: Der Mietzins ist nicht gültig vereinbart

Verletzt der Vermieter die Formularpflicht, ist die Mietzinsvereinbarung in diesem Punkt nichtig. Das bedeutet nicht, dass Sie gratis wohnen — aber es bedeutet, dass die Höhe der Miete nicht gültig festgelegt wurde. Sie können in diesem Fall verlangen, dass die Schlichtungsbehörde beziehungsweise das Gericht den geschuldeten Mietzins festsetzt. Massstab ist dabei, was zulässig gewesen wäre — häufig orientiert an der Vormiete und den seitherigen Kostenentwicklungen. Zu viel bezahlte Miete kann zurückgefordert werden.

Ein wichtiger Nebeneffekt: Wird das Formular verspätet abgegeben, beginnt die 30-tägige Anfechtungsfrist nach der bundesgerichtlichen Praxis erst mit der Übergabe des Formulars zu laufen. Fehlt das Formular ganz, kann die Nichtigkeit des Mietzinses unter Umständen sogar noch deutlich später geltend gemacht werden. Wer also erst nach dem Einzug merkt, dass etwas nicht stimmt, hat nicht zwingend alle Rechte verloren.

Aber Achtung: Nicht selbst zum Richter werden

So stark Ihre Position bei Formfehlern auch ist — kürzen Sie die Miete nie eigenmächtig. Der richtige Weg führt über die Schlichtungsbehörde. Das Verfahren dort ist kostenlos, unkompliziert und Sie brauchen keinen Anwalt. Und: Nach einem Schlichtungsverfahren geniessen Sie einen dreijährigen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann Ihnen also nicht einfach kündigen, weil Sie Ihre Rechte wahrnehmen.

Fazit: Prüfen Sie Ihre Unterlagen — es dauert fünf Minuten

Nehmen Sie Ihren Mietvertrag zur Hand und suchen Sie das amtliche Formular zum Anfangsmietzins. Fehlt es, ist es unvollständig oder fehlt eine echte Begründung für die Erhöhung? Dann lohnt sich eine genauere Prüfung fast immer. Der kostenlose Check von Mieterengel zeigt Ihnen in drei Minuten, wo Sie stehen und welche Schritte sinnvoll sind.

Dieser Artikel ist ein Informationsangebot und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.