«Frisch saniert» ist keine Ausrede: Warum auch bei renovierten Wohnungen die Vormiete offengelegt werden muss

Neue Küche, neues Bad, frischer Parkett — und ein Mietzins, der deutlich über dem liegt, was in der Nachbarschaft üblich ist. Bei sanierten Wohnungen erleben wir immer wieder dasselbe Muster: Der Vermieter verlangt einen hohen Anfangsmietzins, verweist auf die Renovation — und die Angabe der Vormiete fehlt. Mal ist das Feld auf dem amtlichen Formular leer, mal fehlt das Formular ganz, mal heisst es, nach einer Sanierung sei das eine «Erstvermietung» und eine Vormiete gebe es gar nicht. Das ist in aller Regel falsch — und für Mieterinnen und Mieter eine der besten Ausgangslagen für eine Anfechtung.

Eine Sanierung macht aus einer Altwohnung keinen Neubau

Die Formularpflicht in Kantonen mit Wohnungsknappheit — darunter Zürich, Genf, Basel-Stadt, Bern, Luzern, Zug und Freiburg sowie Teile der Kantone Waadt und Neuenburg — verlangt, dass der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags den bisherigen Mietzins samt Berechnungsgrundlagen offenlegt. Eine echte Ausnahme gibt es nur dort, wo tatsächlich keine Vormiete existiert: bei der Erstvermietung eines Neubaus.

Eine sanierte Wohnung ist aber kein Neubau. Auch wenn Küche, Bad und Böden erneuert wurden, hat die Wohnung eine Mietgeschichte — und damit eine Vormiete, die auf dem Formular anzugeben ist. Wer als Vermieter das Feld leer lässt, «entfällt» hineinschreibt oder die Wohnung kurzerhand zur Erstvermietung erklärt, verletzt die Formularpflicht. Und gerade bei Sanierungen hat diese Transparenz ihren Grund: Der Sprung von der alten zur neuen Miete ist hier oft besonders gross, und genau dieser Sprung soll für die neue Mieterschaft überprüfbar sein.

Warum Vermieter die Vormiete gerne verschweigen

Der Grund ist einfach: Wäre die Vormiete sichtbar, würde die Erhöhung ins Auge springen — und ab einer Erhöhung von deutlich mehr als 10 Prozent vermutet das Bundesgericht, dass der neue Mietzins missbräuchlich ist (BGE 147 III 431). Dann müsste der Vermieter die Erhöhung im Detail rechtfertigen. Eine Sanierung kann eine Erhöhung zwar teilweise begründen — aber längst nicht in beliebiger Höhe.

Denn rechtlich zählt nur der wertvermehrende Anteil der Investitionen. Reiner Unterhalt — also das Ersetzen einer alten Küche durch eine vergleichbare neue, das Streichen der Wände oder das Abschleifen des Parketts — ist mit der bisherigen Miete bereits abgegolten und rechtfertigt keine Erhöhung. Bei umfassenden Sanierungen gelten nach der Verordnung über die Miete und Pacht (Art. 14 VMWG) in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend; dieser Anteil darf verzinst und über die Lebensdauer amortisiert auf die Miete umgelegt werden. Das ergibt oft deutlich weniger, als der Aufschlag suggeriert. Eine sogenannte Pinselsanierung rechtfertigt praktisch gar nichts.

Die Folgen für den Vermieter — und Ihre Chancen

Fehlt in einem Formularpflicht-Kanton die Angabe der Vormiete, fehlt das Formular ganz oder wird die Erhöhung nicht nachvollziehbar begründet, ist der Anfangsmietzins nicht gültig vereinbart. Sie können dann verlangen, dass die Schlichtungsbehörde beziehungsweise das Gericht den geschuldeten Mietzins festsetzt — ausgehend von der Vormiete und dem tatsächlich belegten, wertvermehrenden Anteil der Sanierung. Zu viel bezahlte Miete kann zurückgefordert werden. Im Anfechtungsverfahren kann der Vermieter zudem verpflichtet werden, die Sanierungskosten und die Vormiete offenzulegen — Zahlen, an die Sie sonst kaum herankommen.

Auch der Zeitfaktor spielt für Sie: Wird das Formular verspätet nachgereicht, beginnt die 30-tägige Anfechtungsfrist nach der bundesgerichtlichen Praxis erst mit dessen Übergabe zu laufen. Fehlt es ganz, kann die Nichtigkeit des Mietzinses unter Umständen auch später noch geltend gemacht werden.

So gehen Sie konkret vor

Prüfen Sie zuerst Ihre Vertragsunterlagen: Liegt ein amtliches Formular bei, und ist die Vormiete samt damaligem Referenzzinssatz und Landesindex ausgefüllt? Fragen Sie im Zweifel schriftlich beim Vermieter nach der Vormiete — als neue Mieterschaft haben Sie ein Recht auf diese Information. Und lassen Sie sich von Begriffen wie «Erstbezug nach Sanierung» nicht beeindrucken: Erstbezug ist nicht Erstvermietung. Wichtig bleibt die Frist: Die Anfechtung muss grundsätzlich innert 30 Tagen nach der Wohnungsübernahme bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Das Verfahren ist kostenlos, ohne Anwalt möglich, und nach einem Schlichtungsverfahren geniessen Sie drei Jahre Kündigungsschutz.

Fazit: Gerade bei sanierten Wohnungen genau hinschauen

Sanierte Wohnungen sind der Bereich, in dem hohe Aufschläge und fehlende Transparenz am häufigsten zusammentreffen. Fehlt die Angabe der Vormiete, ist das kein Detail, sondern ein handfester Formfehler — und oft der Hebel, um eine überhöhte Miete zu korrigieren. Der kostenlose Check von Mieterengel zeigt Ihnen in drei Minuten, ob Ihre Situation dazugehört und welche Schritte sich lohnen.

Dieser Artikel ist ein Informationsangebot und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.